Оценка недвижимости - методы

Оценка недвижимости – это деятельность в сфере недвижимости, которая направлена на установление ее рыночной стоимости. Оценка недвижимости необходима для совершения сделок, государственного и муниципального управления, налогообложения. Деятельность субъектов регулируется законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Оценка объекта недвижимости – это обязательная процедура при заключении договора ипотечного кредитования. Для оценки объектов недвижимости используется три подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Затратный метод.

Этот метод базируется на подсчете затрат, которые должны быть применены для улучшения выбранного объекта недвижимости. Первое — это полезность, то есть насколько определенный объект удовлетворяет требованиям своего владельца на протяжении ряда лет. Второе — это замещение или сравнительная финансовая характеристика, которая позволяет дать анализ что лучше, приобрести недвижимость или за те же средства построить новый объект да еще и с земельным участком. Затратный метод используется в том случае, если недоступен рынок аренды и продажи.

Доходный метод.

Этот метод позволяет сделать сравнение между идентичными недвижимыми объектами. Такой вид оценки производится на основании двух принципов. Первый принцип - это ожидание изменения стоимости аналогичного объекта, то есть его перепродажа с целью получения прибыли. Второй, это метод эффективного использования, то есть использование объекта таким образом, чтобы в дальнейшем получить прибыль. Этот подход используют когда рынок объектов недвижимости хорошо развит.

Сравнительный метод.

Сравнительный метод – это рыночная ситуация, которая формируется на замещении, взносе, спросе и предложении. Спросом являются потребительские нужды населения на объекты недвижимости, а предложение — это то количество объектов, которые предлагают потенциальному владельцу по определенной цене.

Таким образом, если растут предложения по недвижимости, а спрос на них маленький, то соответственно и стоимость их будет уменьшаться. И наоборот, когда спрос на недвижимость большой, а количество объектов мало, цены на них будут стабильные или могут расти.

Принцип замещения прост — покупатель всегда выберет объект, который стоит дешевле, если они аналогичные. Принцип взноса — это дополнительные вложения, которые необходимо произвести, что бы получить существенную прибыль. Таким образом, сравнительный подход невозможен без ряда сравнений, для установления стоимости объекта недвижимости.